問(wèn)答題

【簡(jiǎn)答題】

計(jì)算題:一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權(quán),擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫字樓,建設(shè)期為2年,準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的方式。該開(kāi)發(fā)商的初始資本金為300萬(wàn)元,項(xiàng)目總投資為1000萬(wàn)元。
第1年項(xiàng)目投資為600萬(wàn)元,其中資本金200萬(wàn)元,銀行貸款為400萬(wàn)元,利率為10%,期限為2年,按年單利計(jì)息,期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400㎡,預(yù)售均價(jià)為8000元/㎡。第2年項(xiàng)目投資400萬(wàn)元,全部以自有資金的形式投入。
第2年該辦公樓預(yù)售了600㎡,預(yù)售均價(jià)為7800元/㎡。項(xiàng)目竣工時(shí),開(kāi)發(fā)商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經(jīng)營(yíng)。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間,前3年的出租率分別為60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變,出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的30%。若開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%,該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初,收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末)

答案: (1)設(shè)月最低租金為A元
第1年:年初支出200萬(wàn)元;年末收入400×8000=320(萬(wàn)元)
第2...
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【簡(jiǎn)答題】計(jì)算題:某開(kāi)發(fā)商取得一房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積42000㎡,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000㎡,總建筑面積297000㎡。已知樓面地價(jià)1280元/㎡,建造成本為4500元/㎡(包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用),其他工程費(fèi)為建造成本的10%,管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及其他工程費(fèi)之和的8%,貸款利率為17%,銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5%、5.48%;項(xiàng)目的平均售價(jià)為18000元/㎡,可銷售面積比例為95%;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年,購(gòu)買土地使用權(quán)后即開(kāi)工建設(shè),地價(jià)款和土地管理費(fèi)在開(kāi)發(fā)初期一次性投入,建造成本、其他工程費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,試求該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率。

答案: (1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值:
①目總銷售收入:297000×95%×18000=507870(萬(wàn)元)
②銷...
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